来源：@华夏时报微博
华夏时报记者 李凯旋 陵水报道
“房地产的长周期以及中国经济的短周期，这些长短周期相互影响，主导了中国经济和市场在最近这一阶段的运行。”8月13日，在由观点机构主办、华夏时报社联合主办的“2025博鳌房地产论坛”上，知名经济学家洪灏发表了题为“全球经济和市场展望”的演讲。
洪灏对比了中国、日本、美国三个国家非金融部门负债的变动以及房价的变动，表示中国家庭负债率的变化与日本极为相似。借鉴日本等国家房价下行的应对经验，中国应该用稳定式的方法去杠杆，同时出台包括国补等在内的政策应对周期性消费需求下滑。
中日两国负债率走势相似
洪灏以“负债”为引，分析了经济形势的变化。“近年来，经济学界经常对比中国、日本和美国的房价走势，以及家庭或者非金融部门债务的走势。原因则是，这三个国家先后都经历过一次轰轰烈烈的房地产泡沫。比如，日本的90年代、2008年美国的次贷危机以及目前中国正在努力解决的问题。”洪灏在演讲中指出。
洪灏进一步分析表示，中国家庭负债率的变化与日本的轨迹惊人地相似，都经历了大约20年至30年的扩张。2021年，中国负债率进入顶峰，之后开始下行。2024年“9·24会议”之后，中国政府开始进行一系列的化债举措。
《华夏时报》记者了解到，2024年9月24日，我国颁布了多项重磅金融政策，包括降准0.5个百分点、降息20个基点、创设股票回购及增持再贷款、降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例等。随后，2024年11月份，我国提出，直接增加地方化债资源10万亿元，新一轮大规模化债开启。
“但三年10万亿元化债任务的部署代表的是债务的延期，并未消化原有的债务。”洪灏在演讲中指出。
“2014年、2015年前后，中国非金融部门的债务负担直线上升。而在2015年、2016年左右，我们采取了一系列轰轰烈烈的涨价、去库存措施，很多房企在这一时间进行了全国化的扩张，例如中国恒大。而发展至今，中国恒大也要退市了。”洪灏分析了过往10余年经济发展的态势。
一线城市与低线城市楼市不同
房价方面，在洪灏看来，中国房价调整的态势与日本十分相似。日本的房价在20世纪90年代初见顶后，从顶部跌了80%。中国的房价则是在2021年前后见顶，之后开始滑落，两个国家房价下行的斜率都是一样的。
“如果我们借鉴去杠杆和房价下行周期的经验，则可以得出，我们要用稳定式的方法，而不是爆发式的方法去杠杆。”洪灏认为。
值得关注的是，洪灏表示，中国一线城市的房地产市场与低线城市的房地产市场是两个不同的市场。“一线城市的房价未出现特别大幅度的下行，上海甚至还有日光盘。一线城市基于地理位置优越，房地产的价格非常坚挺，产品能够满足保值和居住的需求。但可以看到，低线城市房产的价格下降了大概一半，而按照历史经验，下行趋势应该远远没有结束。”洪灏分析认为。
以今年6月份的房价表现为例，据国家统计局发布的数据，一线城市新房销售价格同比下降1.4%，二、三线城市新房销售价格则同比下降3.0%和4.6%，一线城市和低线城市房价的表现差异的确较大。
经济依旧在修复过程中
洪灏同样注意到了当前中国消费需求不足的现象。“居民的消费信心还一直在历史的底部。”洪灏在论坛上提到。在洪灏看来，当前中国房地产的长周期和经济的短周期正在相互影响。
“在宏观周期运行时，所有的宏观数据同时有规律地向同一个方向，以既定的节奏运行，每一个短周期大概是3年至4年。假定在2022年、2023年交接时，中国进入一个新的经济周期的修复阶段。那么，从2022年11月份至今，中国经济的低点不断向上，中国的股市以及美国的中概股，也是拾级而上。”洪灏表示。
洪灏认为，尽管中国的经济在修复的过程中遇到了各种各样的问题，但修复的轨迹十分确定。每个周期是3至4年，但这个周期则存在疫情干扰、政策决心等因素，所以可以看到中国经济的短周期依然处于修复的过程，中国的股市则会在修复的过程中继续有所表现。
“长期的、趋势性的消费升级或者降级与人口趋势、房地产价格趋势、整个中国房地产板块的周期息息相关。以当前的态势来看，人口趋势难以逆转，房地产的趋势一时也难以发生趋势性的改变。因此，我们要思考如何从一个计划型增长的经济转变为一个以市场为主导的消费型经济。”洪灏表示。
那么，如何提振消费？洪灏表示，消费也是有周期性的，且周期比较短。周期性的消费下降与中国经济整体周期的运行息息相关。如果能够在每一个3至4年的短周期运行中，出台一些政策，比如新一轮的国补、每个新生儿的补贴是1000元/月而不是300元/月、农民退休后的退休金是2000元/月而不是200元/月，相信周期性消费下行的压力都会得到有效的解决。
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